Affitti brevi, tasse e burocrazia: vademecum

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Se affitti il tuo appartamento per brevi periodi tramite un portale come Airbnb o se hai intenzione di concedere in locazione per qualche mese il tuo immobile, è bene conoscere quale siano le tasse e gli adempimenti burocratici previsti per affitti brevi (entro i 30 giorni e sopra i 30 giorni).

La frase "io faccio parte della community di Airbnb" purtroppo (o per fortuna) non basta a coprire tutti gli adempimenti necessari previsti dalla legge italiana e dal fisco. Essere presenti su un portale specializzato nella condivisione del proprio appartamento per affitti brevi è solamente uno degli aspetti necessari per poter mettere a reddito il proprio immobile. Oltre a questo, è bene informarsi su tutti gli adempimenti burocratici e fiscali previsti dallo stato italiano, dal Comune in cui è ubicato l'immobile, dalla Regione e dall'Agenzia delle Entrate.

Per evitare che tu impazzisca, abbiamo realizzato un piccolo Vademecum sulle tasse per gli affitti brevi per aiutarti a districarti tra le mille incombenze necessarie.


 

Cosa sono gli affitti brevi?

Iniziamo innanzitutto a capire cosa si intende per affitti brevi. Molto spesso infatti si fa confusione sulla corretta definizione. Secondo l'Agenzia delle Entrate (ed ora capiremo il perché) per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di un immobile (ad uso abitativo) che abbia una durata non superiore a i 30 giorni.

Oltre a questa tipologia di contratti, è possibile affittare per periodi meno brevi (in questo caso superiori ai 30 giorni) senza ricorrere alle classiche formule di affitto 4+4 (uno dei classici contratti di affitto stipulato per 4 anni, con possibilità di proroga per i successivi 4 anni). Stiamo parlando dei contratti transitori o meglio dei contratti di locazione abitativa ad uso transitorio. Questa tipologia contrattuale dà la possibilità al proprietario di un immobile di concedere per un tempo limitato (da un mese fino a un massimo 18 mesi) il godimento di un immobile ad un altro soggetto.

Per questa tipologia di locazione, considerata la sua natura transitoria, quest’ultima dovrà essere provata con apposita documentazione, da allegare al contratto. Un esempio concreto è un'improvvisa esigenza lavorativa del conduttore che dovrà però essere accompagnata da una dichiarazione del datore di lavoro.

Una volta smarcata la definizione di affitti brevi possiamo finalmente fare chiarezza sulle tasse richieste e sui più importanti adempimenti burocratici previsti per chi intenda affittare per brevi (o medi) periodi il proprio immobile.

Per approfondire: se vuoi scoprire le differenze tra l’affitto breve e l’affitto tradizionale, puoi leggere il nostro articolo Affitto breve vs affitto classico: quale conviene?

Affitti brevi: fino a 30 giorni

Hai inserito il tuo appartamento su Airbnb, sei stato ore a leggere guide per ottimizzare il tuo annuncio, hai chiamato un fotografo, hai allestito l'appartamento e finalmente hai regalato grandi sorrisi ai tuoi primi ospiti. Che fatica, ma il tuo lavoro non finisce qui! Ricordati che oltre a rendere il tuo appartamento accogliente per i tuoi ospiti sei obbligato a rispettare alcune incombenze burocratiche. Vediamo nello specifico.

Apertura di una casa vacanze

La casa vacanze (CAV) è una delle varie possibilità offerte dall'ordinamento italiano per mettersi in regola con gli affitti brevi. Chiedi informazioni al comune in cui è ubicato l'immobile per conoscere le procedure necessarie all'apertura di una CAV.

Ricordati inoltre che potrai gestire una CAV in forma imprenditoriale o non imprenditoriale: in quest'ultimo caso non dovrai avere più di 3 unità abitative sul territorio regionale e non dovrai svolgere l'attività in modo continuativo.

Facciamo l'esempio dell'apertura di una CAV per un appartamento che si trova a Milano, ti ricordiamo che dovrai:

1. Collegarti al sito www.impresainungiorno.gov.it (il sito ufficiale del SUAP, lo Sportello Unico della Attività Produttive) per comunicare l'avvio di un appartamento destinato a casa vacanze (la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

2. Comunicazione dei prezzi

Tornando all'esempio dell'appartamento che hai deciso di affittare per brevi periodi a Milano, c'è un'altra attività da espletare. Devi infatti ricordarti di comunicare il dettaglio dei prezzi applicati (tramite il modello predisposto dalla Città Metropolitana di Milano) e di esporre i prezzi massimi praticati (in almeno due lingue) all'interno della casa.

3 - Ottenere il CIR, Codice Identificativo Regionale

Ogni regione si è dotata di un proprio codice identificativo regionale per le strutture ricettive extralberghiere. Continuando nell'esempio del tuo immobile a Milano in seguito alla legge regionale 25/01/2018 e alla delibera di Giunta n. XI/280 del 28/06/2018 ogni casa vacanze deve munirsi di un Codice Identificativo Regionale da esporre in tutte le comunicazioni che pubblicizzano la struttura. Quindi, se inserisci il tuo appartamento su Airbnb, dovrai inserire anche il CIR. Come si Ottiene il CIR? Iscrivendosi al portale Turismo 5 della regione Lombardia.

Cosa succede se non lo fai? Fai attenzione, perché possono arrivare multe da 500€ a 2500€ (art. 39, comma 3-bis, Legge regionale 27/2015).

CIA, codice identificativo anti evasione. Con il Decreto Crescita 2019, tutte le strutture ricettive italiane avranno inoltre l'obbligo di munirsi di un codice identificativo. La previsione normativa è in corso di attuazione con la futura pubblicazione di un decreto ministeriale che definirà nel dettaglio i criteri per la composizione del codice identificativo. In seguito alle modifiche le Regioni, come la Regione Lombardia, che aveva già previsto un proprio codice di riferimento dovranno adeguarsi alle novità introdotte dalla normativa.

4. Comunicazione flussi turistici

Una volta aperta una CAV, ottenuto il tuo CIR di riferimento, dopo esserti iscritto al portale Turismo 5, ricordati che per il tuo appartamento a Milano è obbligatorio comunicare per fini statistici i dati dei tuoi ospiti alla Regione e all'ISTAT. Sullo stesso portale Turismo 5, che sostituisce il vecchio sistema NewTurismo, è necessario inviare il flusso dei turisti che soggiornano nel tuo appartamento.

Cosa succede se non lo fai? Anche qui è prevista una sanzione da 250 a 2500€ per ogni mese non comunicato o comunicato in modo incompleto.

5. Comunicazione degli ospiti in Questura

Oltre a comunicare i flussi turistici è obbligatorio comunicare in Questura la generalità dei tuoi ospiti entro le 24 ore successive al giorno di arrivo o il giorno stesso se il soggiorno è inferiore alle 24 ore. Come fare? Potrai utilizzare il Portale Alloggiati della Polizia di Stato.

Per il tuo appartamento a Milano l'iscrizione al Portale Alloggiati avviene tramite la compilazione di un modulo alloggiati, da compilare e inviare all'Ufficio alloggiati competente.

Consiglio pratico: per non impazzire tra comunicazione di flussi turistici e comunicazione al Portale Alloggiati, ti consigliamo utilizzare prima il portale Turismo 5 e dopo aver comunicato i flussi turistici potrai scaricare un file da caricare direttamente sul Portale Alloggiati. In questo modo risparmierai un po' di tempo.

6. Affitti brevi e tasse

Ci siamo, hai quasi fatto tutto, gli ospiti sono rimasti soddisfatti della tua casa, la Questura ha ricevuta i documenti, la Regione Lombardia e l'ISTAT i dati dei tuoi ospiti. Finalmente è finita e puoi rilassarti godendoti un'entrata extra dalla tua casa. Mi spiace, non è così! Hai ottenuto un reddito e dovrai quindi dichiararlo e pagarci delle tasse. Vediamo nello specifico quali tasse si devono pagare.


7. Tassa di soggiorno.

Torniamo come sempre all'esempio del tuo appartamento in affitto breve a Milano. Dal 1° settembre 2012 tutte le persone non residenti che hanno deciso di soggiornare in una delle strutture ricettive del territorio comunale devono pagare una tassa di soggiorno. Il Comune di Milano prevede per le strutture ricettive extra alberghiere (case e appartamenti per vacanze, CAV) la riscossione di una tassa di soggiorno di 3€ a notte a persona (maggiorenne) fino ad un massimo di 14 notti. Sono previste delle esenzioni (es. minorenni, soggiorni per motivi di ricovero ospedaliero ecc.).

Una buona notizia: se hai caricato il tuo appartamento su Airbnb, hai un'attività in meno da gestire. Dal 1° marzo 2018, infatti, è Airbnb ad occuparsi dell’incasso e del versamento della tassa di soggiorno per gli ospiti che soggiornano a Milano. Airbnb si occuperà di versare ogni tre mesi l'imposta nelle casse comunali della capitale meneghina.

Tasse sugli affitti brevi


Da giugno 2017 è entrata in vigore la disciplina che prevede una nuova modalità per la tassazione degli affitti brevi (per i contratti di affitto inferiori ai 30 giorni). La normativa prevede la possibilità di applicazione di una cedolare secca del 21% a carico del proprietario, che dovrà invece essere versata dall'intermediario che riceve il canone di affitto in caso di contratti stipulati con un mediatore immobiliare.

Gli intermediari sono i classici portali di prenotazione online (come ad esempio Airbnb) ma anche i Property manager (chi svolge un'attività di gestione di immobili per affitti brevi). La tassa del 21 % dovrà essere versata entro il 16 del mese successivo tramite modello F24. Ricordati che l'intermediario, oltre ad applicare la ritenuta e a versarla, dovrà inviare all'Agenzia delle Entrate una comunicazione dei dati dei contratti conclusi.

Per maggiori informazioni è possibile consultare la circolare 24/E del 12 ottobre 2017 dell'Agenzia delle Entrate e la risoluzione 88/E del 5 luglio 2017, per la previsione dei codici tributo da utilizzare per il versamento della cedolare secca.

Per approfondire: qui trovi le istruzione dell’Agenzia delle Entrate contenute nella circolare 24/E del 12 ottobre 2017.


 

Affitti sopra i 30 giorni

Se la tua intenzione è affittare per brevi periodi il tuo appartamento, ma non hai tempo ne voglia di organizzare e gestire le prenotazioni e organizzare l'accoglienza di decine di ospiti, puoi optare per una tipologia contrattuale a metà tra l'affitto breve e il contratto di affitto tradizionale. Stiamo parlando dei contratti di locazione abitativa ad uso transitorio. Questa tipologia contrattuale è applicabile solamente per locazioni che abbiano una durata minima di un mese ed una durata massima di 18 mesi. Come anticipato dovrà essere presente e documentata un'esigenza che giustifichi la natura transitoria del contratto.

Adempimenti burocratici e tasse

1. Forma del contratto transitorio. È necessario utilizzare un modello contrattuale in linea con le disposizioni normative vigenti che prevedono i contenuti che obbligatoriamente dovranno essere inseriti nel contratto. Tra i vari elementi richiesti, oltre all'obbligo di aggiungere un riferimento espresso all'esigenza transitoria, è necessaria una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto la documentazione e l'attestato relativi all'attestazione di prestazione energetica (APE).

2. Canone di locazione. Il corrispettivo previsto per una locazione che abbia un'esigenza transitoria può essere determinato tra il conduttore (chi prende in affitto l'appartamento) ed il locatore (chi dà in affitto il proprio appartamento), con l'eccezione di alcune zone in cui l'importo del canone è disciplinato da accordi territoriali.

3. Registrazione del contratto. Trattandosi di contratti di locazione superiori ai 30 giorni è obbligatoria la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Come si registra un contratto? Puoi utilizzare i servizi online del portale dell'Agenzia delle Entrate, richiedere la registrazione recandoti presso l'ufficio territoriale di competenza (compilando il modello RLI) o dando l'incarico ad un intermediario abilitato (come un professionista o un CAF).

Cessione di fabbricato. La cessione di fabbricato è un obbligo in capo a chi cede la proprietà o il godimento o consenta a qualsiasi titolo l'uso esclusivo dell'immobile. La cessione di fabbricato è stata in parte sostituita dalla registrazione dei contratti, solo per i cittadini dell'Unione Europea. Resta infatti l'obbligo di comunicazione nel caso di contratto di locazione stipulato con cittadini stranieri (extra comunitari). In questo caso è necessario presentarsi all'Autorità di Pubblica Sicurezza (Questura) o in Comune per darne comunicazione (tramite la presentazione di un modulo con allegata la registrazione del contratto di affitto e i documenti di entrambi).

Per approfondire: qui trovi le informazioni relative alla registrazione dei contratti di affitto fornite dall’Agenzia delle Entrate.

4. Imposta di bollo e di registro. Al momento della registrazione di un contratto di affitto è richiesto inoltre il pagamento di un’imposta di bollo e di un’imposta di registro. Vediamo nello specifico:

- Imposta di registro. Per un contratto di locazione ad uso abitativo è previsto il pagamento del 2% del canone di locazione da pagarsi a metà tra conduttore e locatore.

- Imposta di bollo. È infine prevista un'imposta di bollo pari a 16€ per ogni quattro facciate scritte del contratto o, in ogni caso, ogni 100 righe.



Cedolare secca sugli affitti


Concludiamo il nostro Vademecum sulle tasse per gli affitti brevi con il regime fiscale facoltativo della "cedolare secca". In modo simile a quanto recentemente previsto negli affitti brevi (non superiori ai 30 giorni) il locatore può scegliere se aderire al regime ordinario o al regime della cedolare secca. In caso di cedolare secca, si ha la possibilità di pagare un'imposta sostitutiva applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione stabilito nel contratto.

Scegliendo questo regime, il reddito che viene assoggettato a cedolare secca sarà escluso dal reddito complessivo, ma non potranno essere fatti valere eventuali oneri deducibili e detrazioni. Infine, in caso di applicazione della cedolare secca, non si dovranno pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo previste per la registrazione del contratto di affitto.

Per approfondire: puoi consultare la sezione dedicata alla cedolare secca sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

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